سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی
سامانه ساغر (سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی) راهنمای کامل ثبت ادعا در چارچوب ماده ۱۰ قانون الزام
با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یکی از مهمترین تحولات حقوقی و ثبتی کشور، ایجاد سامانهای برای ساماندهی اسناد غیررسمی (عادی) بود.
این سامانه که با عنوان سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی یا به اختصار ساغر شناخته میشود، نقش کلیدی در اجرای ماده ۱۰ این قانون ایفا میکند.
در این مطلب بهطور کامل با سامانه ساغر، نحوه ثبت مدارک در آن و پیامدهای مهم عدم ثبت آشنا میشویم.
سامانه ساغر چیست؟
سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (ساغر) یک سامانه ملی است که بر اساس ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ایجاد شده است.
هدف:
ایجاد شفافیت، ثبت متمرکز اسناد عادی (قولنامهها، توافقات دستی و…) و تبدیل تدریجی مالکیتهای غیررسمی به اسناد رسمی و قابل استناد.
این سامانه راه حلی برای دارندگان اسناد عادی قدیمی است تا بتوانند مالکیت خود را در مراجع قانونی اثبات و ثبت کنند.
بطور کلی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی:
زیرساختی ملی است جهت ثبت ادعاهای مالکیت غیر رسمی افراد برای املاک
ابزاری است برای ثبت و مدیریت ادعاهایی مانند مالکیت، حق انتفاع، حق ارتفاق، اجاره طولانیمدت، پیشفروش و…
گامی اساسی است برای هوشمندسازی نظام ثبتی کشور و کاهش دعاوی ملکی ناشی از اسناد عادی
ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت چه میگوید؟
سازمان ثبت موظف است تا ۱۳ خرداد ۱۴۰۴ سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (ساغر) را راهاندازی کند
دارندگان اسناد عادی باید:
ظرف ۲ سال ادعای مالکیت خود را ثبت کنند
ظرف ۲ سال بعد از ثبت ادعا، برای رسمی شدن سند اقدام قانونی انجام دهند
ثبت بدون استحقاق در سامانه جریمه نقدی تا ۲۰٪ ارزش ملک دارد.(تبصره ۵ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول)
آیین نامه اجرایی تبصره ۳ ماده ۱۰ (موضوع ساماندهی اسناد غیر رسمی) جدید
این آییننامه که در تاریخ ۱۴۰۴/۰۶/۲۳ به تصویب هیئت وزیران رسیده است، به ساماندهی اسناد عادی و غیررسمی مالکیت املاک واقع در طرح هادی روستاها و اراضی کشاورزی خارج از محدوده شهری میپردازد. هدف اصلی آن، رسمی کردن مالکیت و شفافسازی معاملات این املاک است.
نکات مهم و فرآیندها
مشمولان و املاک مشمول:
املاک داخل محدوده طرح هادی روستاها و اراضی کشاورزی خارج از محدوده شهری که فاقد سند رسمی هستند، مشمول این آییننامه محسوب میشوند.
تشخیص و شناسایی متصرفان:
بنیاد مسکن، وزارت جهاد کشاورزی یا سازمان امور اراضی مکلف هستند متصرفان را شناسایی کرده و نقشه دارای مختصات جغرافیایی (یو.تی.ام) تهیه کنند. سپس استعلامات لازم از مراجع ذیربط (منابع طبیعی، زمین شهری و غیره) صورت میگیرد تا اطمینان حاصل شود که ملک مورد تصرف با اراضی ملی یا دولتی تداخل ندارد.
اعتراض و رسیدگی قضایی:
اگر متصرف یا دیگر ذینفعان به شناسایی، نقشه یا سهم مالکیت اعتراض داشته باشند باید در مهلت شش ماه اعتراض خود را در سامانه ثبت کنند و ظرف یک ماه بعد، دادخواست به دادگاه ارائه کنند. در صورت اعتراض، صدور سند منوط به حکم قطعی دادگاه است.
صدور سند مالکیت:
در صورتی که اعتراض مطرح نشود یا از مرجع قضایی رای قطعی صادر شود، اداره ثبت محلی موظف است سند مالکیت الکترونیکی (حدنگار) صادر کند.
اگر ملک دارای تغییر کاربری غیرمجاز باشد، سند صرفاً برای بخش عرصه با قید «دارای اعیانی غیرمجاز تعییننشده» صادر میشود.
نقشهبرداری و نقش سامانهها:
نقشهها باید در سامانه پنجره واحد بارگذاری شود و اطلاعات مربوط به پلاک، حدود، نام متصرف و سهم مالکیت منتشر گردد. همچنین آگهیها در محل ملک الصاق و اطلاعرسانی به متصرفان انجام میشود.
نظارت و هماهنگی بین دستگاهها:
کارگروههای شهرستانی، استانی و ملی برای نظارت، هماهنگی و حل اختلافات تشکیل میشوند. دستگاههای اجرایی موظف به همکاری هستند.
اعتبارات مالی و تعامل بین دستگاهی:
لازم است که منابع مالی لازم در قوانین بودجه پیشبینی شود و تبادل داده بین سازمانها از طریق سامانههای الکترونیکی (پنجره واحد) صورت گیرد.
عواقب عدم ثبت
در صورت عدم ثبت ادعا یا اقدام قانونی در زمان مقرر:
مالکیت غیررسمی بهرسمیت شناخته نمیشود
امکان طرح دعوی علیه دولت یا اشخاص ثالث وجود نخواهد داشت
فقط حق مطالبه قیمت ملک باقی میماند
خرید یا فروش ملک با این سندها پس از مهلت قانونی غیرممکن میشود
چه کسانی مشمول ثبت ادعا در سامانه ساغر هستند؟
همه اشخاصی که نسبت به موارد زیر ادعایی دارند باید در این سامانه نسبت به ثبت آن اقدام نمایند:
ادعا نسبت به عین ملک
منافع بش از دو سال ملک
حق انتفاع عمری
حق انتفاع رقبی بیش از دو سال
حقوق ارتفاقی نسبت به اموال غیر منقول
به زبان ساده اگر متصرف ملکی هستید که مدعی مالکیت آن هستید، یا حقی و ادعایی نسبت به ملکی برای خود قائل هستید و این ملک فاقد سند مالکیت هست، باید در این سامانه ثبت ادعا نمایند.
اگر ملکی دارای سند مالکیت هست، اعم از سند مالکیت دفترچه ای یا سند مالکیت حدنگار (سند تک برگ سبز رنگ یا سند زرد رنگ) ، هیج نیازی به بارگزاری در سامانه ماده 10 نمی باشد. مگر اینکه علی رغم اینکه ملک دارای سند مالکیت هست، با مبایعه نامه عادی یا قولنامه عادی مورد معامله واقع شده باشد که در این صورت متقاضی یا همان خریدار باید ملک را ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه در سامانه مزبور بارگزاری کند.
مدارک مورد نیاز جهت ادعا:
مدارک مربوط به ادعای مالکیت می تواند مواردی از قبیل زیر باشد:
قولنامههای دستی یا چاپی
مبایعه نامه عادی
بنچاقها و رسیدهای عادی
هبه نامه
تقسیم نامه
قرارداد اجاره بلندمدت (بیش از دو سال)، پیشفروش و سایر توافقات عادی
استشهادیه محلی یا گواهی حصر وراثت
نقشه UTM و جدول اطلاعات توصیفی (تهیه از کارشناس رسمی یا مهندس نقشهبردار دارای پروانه)
پروانه ساخت یا دستور نقشه (در صورت موجود بودن)
گواهی تقدیم دادخواست (در صورت طرح شکایت)
فرایند ثبت مدارک در ساغر
برای ثبت ادعا، مراحل زیر به ترتیب انجام میشود:
احراز هویت در سامانه ثنا
ورود به سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی(به محض راهاندازی رسمی)
ثبت حساب کاربری با کد ملی
شروع ثبت ادعا و درج مشخصات ملک (نشانی، پلاک ثبتی، نقشه UTM)
بارگذاری مدارک مستند (قولنامه،مبایعه نامه،هبه نامه، تقسیم نامه، رسید، نقشه UTM ملک ، قرارداد)
تکمیل فرم ادعای مالکیت
دریافت کد رهگیری الکترونیکی
اقدام قانونی به یکی از طرق:
- مراجعه به دفترخانه
- طرح دعوی الزام به سند رسمی
- احکام خاص مانند قانون تعیین تکلیف
ثبت گواهی تقدیم دادخواست(در صورت لزوم)
پیگیری وضعیت ادعا در سامانه
پس از ثبت و اقدام قانونی، سند رسمی (معمولاً تک برگ سبز رنگ) صادر خواهد شد.
نکات حقوقی و مالی
جریمه ۲۰٪ ارزش ملک در صورت ثبت ادعای غیرمعتبر یا جعل در سامانه (تبصره ماده ۱۰)
مسئولیت بررسی اصالت مدارک و رسیدگی بر عهده مراجع ثبتی و قضایی است
سامانه ساغر به عنوان ابزاری برای کاهش کلاهبرداری و معاملات معارض طراحی شده است
پس از تایید، اسناد رسمی با استانداردهای جدید (مثلاً تک برگ سبز رنگ) صادر خواهد شد