1404/5/9 01:31

موضوعی که اشاره فرمودید متاسفانه یکی از شایع‌ترین مشکلات معاملات زمین در شمال کشور (خصوصاً نواحی چمخاله، گیلان، مازندران و…) است و جنبه‌ حقوقی و عملی بسیار حساسی دارد. تحلیل مسأله شما: شما زمینی را خریداری کرده‌اید که برخلاف تصور، در محدوده منابع طبیعی (ملی شده) قرار دارد. این زمین سابقه چند خرید و فروش دارد و شما آخرین خریدار هستید. به دلیل قرار داشتن در اراضی ملی، دفترخانه اسناد رسمی و مراجع ثبت، اجازه انتقال قطعی سند یا حتی تنظیم مبایعه‌نامه رسمی را نمی‌دهند. حال سؤال شماست: آیا زمین را می‌توانید بفروشید؟ آیا درج عباراتی مثل “انتقال تصرفات” در قولنامه کفایت می‌کند یا خیر؟ چه خطرات قانونی وجود دارد؟ پاسخ دقیق و راهکار حقوقی: 1. مالکیت زمین‌های ملی و منابع طبیعی بر اساس قانون، کلیه اراضی منابع طبیعی ملی متعلق به دولت است و اسناد عادی یا رسمی قبلی—even چنددست چرخیده باشد—فاقد ارزش نقل و انتقال حقوقی است مگر اینکه ملک از ملی شدن خارج شود (رفع تداخل یا تشخیص جداگانه). فروش و خرید زمین ملی یا منابع طبیعی غیرقانونی است و در صورت شکایت ممکن است تحت تعقیب قرار بگیرید یا وجه پرداختی را از دست بدهید. 2. عبارت “انتقال تصرفات” در قولنامه برخی املاک برای فرار از مسئولیت و سهولت معامله، جمله «صرفاً انتقال تصرفات و حقوق ناشی از تصرفات» می‌نویسند. این جمله به صورت حقوقی به هیچ‌وجه برای شما مالکیت یا حق قطعی ایجاد نمی‌کند و خریدار، تنها “حق تصرف” شما را تحویل می‌گیرد (و نه سند و مالکیت حقوقی). این کار بیشتر یک توافق عرفی است و همچنان هر دو طرف (خصوصاً فروشنده اصلی‌تر) ریسک حقوقی دارند. 3. خطرات معامله تصرفات: اگر خریدار جدید آگاه نباشد، می‌تواند علیه شما شکایت کند (حتی به اتهام فروش مال غیر یا کلاهبرداری). سابقه محکومیت‌هایی برای این گونه فروش وجود دارد. اگر راضی به “انتقال صرف تصرفات” شدید، حتماً باید در قرارداد ذکر شود که خریدار از “ملی بودن زمین و عدم امکان انتقال سند رسمی” آگاه است و تمامی مسئولیت‌ها را می‌پذیرد؛ اما این موضوع باز هم صددرصد شما را در مراجع قضایی تبرئه نمی‌کند. 4. راه حل اصولی و کم‌خطر: الف) پیگیری رفع تداخل و خروج از ملی بودن:اگر مستندات یا مدارک مالکیت (قبوض قدیمی، رأی کمیسیون ماده ۵۶ مدیریت منابع طبیعی و…) دارید، می‌توانید اقدام به رفع ملی بودن یا طرح دعوی در کمیسیون حل اختلاف (شورای رفع تداخلات) کنید. اگر زمین از ملی بودن خارج شود، فروش قانونی خواهد بود. ب) انجام معامله صرفاً با ذکر آگاهی کامل خریدار و مشاوره حقوقی:اگر ناچار به فروش شدید، در قولنامه (عادی) به وضوح بنویسید: این قرارداد صرفاً انتقال تصرفات عینی است و خریدار از ملی بودن (منابع طبیعی بودن) زمین مطلع و مسئولیت آن را می‌پذیرد و نسبت به عدم انتقال رسمی و معارضات احتمالی حقی بر ذمه فروشنده نخواهد داشت. ج) پذیرش عواقب:بدانید که باز هم امکان ایجاد مسئولیت قضایی برای فروشنده در صورت مطالبه بعدی وجود دارد، بلکه ریسک کمتر می‌شود. 5. توصیه ویژه برای شما: هرگز وعده انتقال سند رسمی یا حتی مالکیت حقوقی (ولو به صورت تلویحی) ندهید. با وکیل مجرب و محلی مشورت و قرارداد را تنظیم کنید تا جملات کاملاً شفاف باشد و مراجع بعدی نتوانند سوء تعبیر کنند. باتوجه به جایگاه شما، تا حد امکان پیش از فروش جدید، اقدام جدی برای رفع ملی بودن زمین انجام دهید حتی اگر زمان‌بر باشد—چرا که ارزش و امنیت معامله شما بالاتر خواهد رفت. جمع‌بندی: ۱. انتقال زمین با قولنامه عادی و ذکر تصرفات ممکن است، ولی با مسئولیت و ریسک برای شما همراه است. ۲. بهترین توصیه، تلاش برای خروج زمین از اراضی ملی نزد مراجع منابع طبیعی است. ۳. اگر ناچار به معامله شدید، فقط با ذکر تصرفات و آگاهی کامل خریدار اقدام کنید. ۴. هیچگاه وعده سند یا مالکیت حقوقی ندهید.

1404/5/9 01:35

آیا صرف فروش ارزان‌تر، حق فسخ ایجاد می‌کند؟ ✅ خلاصه پاسخ: به صرف آنکه خودرو را ارزان‌تر از قیمت واقعی فروخته‌اید، در قانون مدنی ایران به‌طور عادی حق فسخ به شما داده نمی‌شود مگر شرایط خاصی برقرار باشد که در ادامه خدمت شما تشریح می‌کنم. دلایل و شرایط اصلی فسخ معامله ۱. خیار غبن (فریب در قیمت یا زیان فاحش) اگر قیمت را به قدری پایین‌تر از عرف بازار فروخته‌اید که زیان فاحش برای شما ایجاد شده و این اختلاف قیمت به حدی باشد که در عرف فاحش محسوب شود (نه اشتباهات جزئی)، می‌توانید به استناد «خیار غبن» از معامله فسخ کنید. «غبن»، یعنی فریب یا ضرر. غبن باید فاحش و غیرقابل اغماض باشد (مثلاً خودروی ۱ میلیاردی را ۴۰۰ میلیون فروخته باشید؛ نه ۹۰۰ میلیون). ۲. سایر خیارات (اختیارات فسخ) در موارد زیر هم می‌توانید معامله را فسخ کنید (در صورت وجود): خیار تدلیس: خریدار فریب‌تان داده یا عیب خودرو را از شما پنهان کرده. خیار شرط: در قرارداد شرط شده که هر یک از طرفین تا مدت معین حق فسخ داشته باشد. خیار عیب: اگر پس از معامله، عیب مهمی در خودرو کشف شود که قبلاً مخفی بوده. ۳. فسخ توافقی (اقاله) هر زمان که خریدار راضی باشد، می‌توانید معامله را «اقاله» (فسخ توافقی) کنید. اگر طرف مقابل مخالفت کند، فقط در صورت داشتن یکی از خیارات فوق به صورت یک‌جانبه می‌توانید فسخ کنید. مراحل عملی فسخ به استناد “غبن فاحش”: اثبات غبن: باید بتوانید ثابت کنید ضرر فاحش کرده‌اید (کارشناس قیمت خودرو، فاکتورهای رسمی، تطبیق با قیمت بازار). اعلام رسمی فسخ: بهتر است با ارسال اظهارنامه رسمی به خریدار، اعلام فسخ معامله به استناد خیار غبن کنید. بازگرداندن عوضین: معمولاً می‌بایست هم پول ماشین و هم خودرو به حالت قبل برگردد. مراجعه به دادگاه: اگر خریدار قبول نکرد، می‌توانید دادخواست فسخ معامله خودرو به استناد غبن فاحش به دادگاه صالح ارائه دهید. نمونه متن اعلان فسخ به استناد غبن فاحش: احتراما، نظر به اینکه خودروی فروخته شده به جنابعالی به قیمت … تومان، اختلاف فاحشی با قیمت عرف بازار دارد و این امر موجب غبن فاحش برای اینجانب شده است، بدین وسیله وفق مواد ۴۱۶ قانون مدنی و به استناد «خیار غبن»، فسخ معامله خودرو فوق را اعلام می‌نمایم. خواهشمند است نسبت به استرداد مبیع و ثمن اقدام فرمایید.

1404/5/9 01:35

اگر اختلاف قیمت واقعاً فاحش است (و نه فقط اندکی پایین‌تر)، با استناد به «خیار غبن» اقدام به فسخ کنید. در غیر این صورت، فقط با توافق دو طرف (اقاله) می‌توانید فسخ کنید. ارسال اظهارنامه رسمی و سپس ثبت دعوی در دادگاه (اگر طرف مقابل قبول نکرد) راه حقوقی است. در تمام مراحل مدارک و مستندات قیمت بازار و معامله خود را نگهدارید.

1404/5/9 01:38

علل احتمالی عدم حضور کارشناس و تأخیر در ارائه نظریه ۱. ترافیک پرونده‌های کارشناسان کارشناسان رسمی معمولاً چند پرونده به‌طور همزمان در حال رسیدگی دارند و گاهی به علت حجم کاری نمی‌توانند به موقع در محل حاضر شوند یا نظریه خود را در مهلت قانونی ارائه بدهند. ۲. دریافت نشدن حق‌الزحمه در بسیاری موارد اگر پرداخت حق‌الزحمه یا هزینه کارشناسی کامل انجام نشده باشد، کارشناس اقدام نمی‌کند. ۳. مشکلات اداری (ابلاغ یا دسترسی به طرفین و محل) گاهی ابلاغ حضوری یا معرفی به محل برای کارشناسی کامل نشده یا برای هماهنگی با طرفین مشکل وجود داشته است. ۴. تغییر کارشناس و ضرورت استعلام دوباره وقتی کارشناس عوض می‌شود، معمولاً وقت جدیدی برای آشنایی کارشناس جدید با پرونده و احیاناً استعلام‌های لازم تعیین می‌شود. ۵. عدم همکاری طرفین (مثلاً عدم حضور در روز کارشناسی) اگر طرف دعوا یا وکلای آن‌ها همکاری نکنند، کارشناس ممکن است نتواند کار را انجام دهد و به دادگاه اعلام کند. ۶. مشکل در شناسایی محل یا مستندات در برخی موارد کارشناس در شناسایی دقیق محل یا تطبیق مستندات به مشکل می‌خورد و توقف می‌کند. اصطلاحات ابلاغی چیست؟ عدم وصول نظریه کارشناسی: یعنی کارشناس در فرصت مقرر گزارش خود را به دادگاه نداده است. تجدید وقت به لحاظ ضرورت استعلام: دادگاه چون نظریه نگرفته یا کارشناس نرفته، وقت جدید داده تا کارشناس مجدداً اقدام کند یا استعلام‌های ضروری صورت گیرد. راهکارهای پیگیری و تسریع کار کارشناس: ۱. بررسی پرداخت هزینه کارشناسی: ابتدا مطمئن شوید کل مبلغ حق‌الزحمه واریز شده (رسید بانکی داشته باشید). ۲. تماس مستقیم با کارشناس جدید: بعد از ابلاغ رسمی دادگاه، به شما شماره کارشناس داده می‌شود. با کارشناس هماهنگ کنید (در بسیاری از پرونده‌ها تماس مستقیم و پیگیری موثر است، مخصوصاً هماهنگ‌کردن روز بازدید). ۳. نامه یا درخواست کتبی به دادگاه: می‌توانید دادخواستی با مضمون «استعجال در اجرای قرار کارشناسی به علت تاخیر» بنویسید و به دبیرخانه دادگاه تحویل دهید تا به کارشناس تذکر داده یا دستور اجرای سریع‌تر صادر شود. ۴. حضور با کارشناس در محل: در روز مقرر حتماً در محل زمین حاضر باشید تا کارشناس با مانع مواجه نشود. ۵. درخواست تعویض کارشناس در صورت تکرار اهمال: اگر باز هم کارشناس جدید تاخیر کرد یا نیامد، می‌توانید تقاضای کتبی تغییر کارشناس به علت «تعلل و عدم انجام وظیفه» را به دادگاه بدهید. نمونه متن درخواست پیگیری: (اگر خواستید متن رسمی آماده کنم، اطلاع دهید.) ریاست محترم شعبه … دادگاه حقوقی … احتراماً با توجه به صدور قرار کارشناسی و تعیین وقت، علیرغم پرداخت حق الزحمه، کارشناس منتخب تاکنون در محل حاضر نشده و نظریه‌ای ارائه نداده است. خواهشمند است دستور لازم جهت تسریع در انجام کارشناسی یا تعویض کارشناس در صورت استمرار تاخیر صادر فرمایید. با تشکر – شاکی/خواهان پرونده