1405/3/22 15:03

درود بر شما ؛ با توجه به مواد 169 و 172 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و رویه غالب در هیئت های نظارت، پس از امضای صورتجلسه مزایده و تادیه کامل ثمن، اصل بر قطعیت عملیات مزایده است و ابطال آن صرفا در موارد استثنایی مانند کشف تخلف موثر و بنیادین در تشریفات قانونی مزایده، یا وجود مانع قانونی نسبت به مال مورد مزایده، قابل توجیه است، صرف ادعای اختلاف قیمت، آن هم پس از انقضای مهلت اعتراض و با کارشناسی خارج از پرونده، معمولا مجوز ابطال تلقی نمی شود. اعتراض به ارزیابی وفق ماده 169 آیین نامه اصولا مقید به مهلت سه روز از تاریخ ابلاغ ارزیابی است، بنابراین اگر ابلاغ قانونی ارزیابی به محکوم علیه انجام شده باشد و اعتراض خارج از مهلت مطرح شده باشد، قابلیت استماع و ترتیب اثر ندارد، اگر هم ابلاغ صحیح انجام نشده باشد، بار اثبات عدم ابلاغ یا ابلاغ معیوب با معترض است و مرجع رسیدگی معمولا به مستندات ابلاغ در پرونده اجرایی اتکا می کند. گزارش کارشناسی دوم که خارج از فرایند اجرای ثبت اخذ شده و علاوه بر آن با فرض کاربری نامنطبق و توسط کارشناس فاقد صلاحیت مرتبط تنظیم شده و حتی مشخصات مالک را مخدوش درج کرده است، به عنوان مستند قانونی کافی برای عدول از ارزیابی رسمی پرونده و ابطال مزایده کفایت ندارد، مگر آنکه اداره اجرا مطابق تشریفات، ارجاع رسمی به کارشناس صالح داده باشد و نتیجه در چارچوب پرونده و با رعایت حق اعتراض طرفین اخذ شده باشد. با پرداخت ثمن و امضای صورتجلسه، برای برنده مزایده حق مکتسبه و انتظار مشروع نسبت به تنظیم سند و انتقال رسمی ایجاد می شود و ابطال مزایده بدون مستند قانونی روشن و بدون احراز تخلف موثر، قابل ایراد جدی از حیث نقض ثبات معاملات اجرایی و اصل اعتماد مشروع است، به ویژه با تصریح ماده 172 مبنی بر عدم استماع شکایت از عملیات اجرایی پس از امضای صورتجلسه مزایده. راهکار عملی و موثر، اعتراض فوری به تصمیم ابطال در هیئت نظارت ثبت است، با درخواست صدور دستور توقف اجرای آثار ابطال و ادامه تشریفات انتقال به نام خریدار تا تعیین تکلیف، و ضمیمه کردن تصویر صورتجلسه مزایده، رسید پرداخت کامل ثمن، گزارش کارشناس رسمی پرونده، مستندات ابلاغ ارزیابی به محکوم علیه، و ایرادات شکلی و ماهوی گزارش کارشناسی دوم از حیث صلاحیت و کاربری و خارج بودن از فرایند. در صورت عدم حصول نتیجه در هیئت نظارت یا ورود خسارت، پیگیری از طریق شورای عالی ثبت در موارد قابل طرح نیز مطرح است و در کنار آن حسب اوضاع پرونده امکان طرح دعوا در دادگاه عمومی حقوقی نسبت به آثار تصمیم اداری و مطالبه خسارات نیز قابل بررسی است، اما معمولا مسیر تخصصی و سریع تر همان هیئت نظارت و سپس مراجع بالادستی ثبتی است. برای اینکه دقیق و قابل اتکا راهبرد بدهم، لطفا فقط این چند نکته را بفرمایید، ابلاغ ارزیابی اولیه به محکوم علیه چه تاریخی و با چه نحوی انجام شده است؟ تصمیم ابطال به صورت کتبی ابلاغ شده یا صرفا اعلام شفاهی بوده است؟ آیا به شما اجراییه تنظیم سند یا معرفی به دفترخانه داده اند یا هنوز در مرحله صدور دستور انتقال هستید؟ اگر مایل باشید، متن تصمیم ابطال و صفحات ابلاغ و صورتجلسه مزایده را هم بدون اطلاعات هویتی ارسال کنید تا متن اعتراض فنی قابل ارائه در هیئت نظارت را دقیق و کوتاه تنظیم کنم.

1405/4/3 22:39

با سلام و احترام ----با توجه به نتیجه‌ای که آمده، جمع‌بندی حقوقی اولیه به نفع ثبات مزایده و عدم امکان ابطال پس از امضا و پرداخت ثمن است؛ اما برای اتکا در دعوا، باید متن رسمی مواد و نیز رویه را دقیق‌تر کنار هم گذاشت. اختیار رئیس اجرا برای ابطال مزایده: اگر صورت‌جلسه مزایده امضا شده و ثمن کامل پرداخت شده باشد، اصل بر این است که رئیس اجرا بعد از آن اختیار وسیع برای ابطال یک‌جانبه ندارد؛ مخصوصاً اگر مبنای ابطال صرفاً اختلاف دیرهنگام در ارزیابی باشد. اعتراض ۱۴ روز بعد به ارزیابی: طبق آنچه در ماده 169 آمده، اعتراض به ارزیابی باید ظرف ۳ روز مطرح شود. اعتراض پس از ۱۴ روز، در اصل خارج از مهلت است. کارشناسی دوم خارج از فرایند ثبت: به‌طور معمول، گزارش کارشناسی شخصی و خارج از روند رسمی اجرای ثبت، به‌تنهایی مبنای مطمئن و کافی برای ابطال مزایده نیست؛ به‌ویژه اگر کارشناس صلاحیت تخصصی مربوط به نوع ملک را نداشته باشد. حق مکتسبه خریدار: با برنده شدن در مزایده، امضای صورت‌جلسه و پرداخت کامل ثمن، استدلال شما درباره ایجاد حق مکتسبه/اعتماد مشروع بسیار جدی و قابل طرح است. اولویت اول: اعتراض و شکایت به هیئت نظارت ثبت نسبت به تصمیم رئیس اجرا/اداره ثبت. همزمان یا در صورت اقتضا: طرح دعوای ابطال تصمیم اداری/ابطال دستور ابطال مزایده در دادگاه صالح، بسته به اینکه تصمیم به‌صورت اداری-ثبتی تلقی شود یا اثر آن مستقیماً حقوق مکتسبه شما را مخدوش کند. در متن اعتراض، حتماً روی این محور‌ها تأکید کنید: انقضای مهلت ۳ روزه ماده 169 امضای صورت‌جلسه مزایده پرداخت کامل ثمن عدم طرح ایراد در زمان قانونی خارج از فرایند بودن کارشناسی دوم فقدان صلاحیت تخصصی کارشناس دوم تعارض ابطال با امنیت حقوقی خریدار ثالث در چنین پرونده‌هایی، جزئیات پرونده ثبتی و متن دستور ابطال خیلی تعیین‌کننده است پاینده باشید