شرایط حکم تخلیه

دعوای مربوط به دستور تخلیه شورای حل اختلاف

بر اساس قرارداد اجاره که بین موجر و مستاجر بسته می شود مالک و مستاجر در برابر یکدیگر وظایفی دارند. زمانیکه مستاجر خود را ملزم به این وظایف نکند مالک می تواند دستور تخلیه ملک را بگیرد. این دعوا یکی از دعاوی اصلی بین مالک و مستاجر است که در مراجعه قضایی به صورت زیاد اقامه می شود. این دعوا زمانی مطرح میشود که موجر بر مبنای یکی از موارد صدور تخلیه مستاجر مثل:

1_پایان مدت قرارداد،

2_پرداخت نکردن اجاره بها به مدت سه ماه،

3_استفاده غیر مشروع مستاجر از ملک

و …

از شورای حل اختلاف حکم تخلیه را درخواست کند.

دادخواست تخلیه شورای حل اختلاف

رسیدگی به دعوای تخلیه بین مالک و مستاجر در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد. دستور تخلیه شورای حل اختلاف فقط در مورد اماکن مسکونی صادق است. برای تخلیه اماکن تجاری محاکم دادگستری صلاحیت رسیدگی دارند . بنابراین شورای حل اختلاف اجازه ورود به دعاوی مربوط به حق کسب و پیشه و سرقفلی را ندارند. اگر مالک ملک مسکونی قصد اقامه دعوا علیه مستاجر خود را دارد باید دادخواست خود را به شورای حل اختلاف ارائه دهد.

شرایط مراجعه به شورای حل اختلاف

مواردی که مالک بر اساس آن می تواند به شورای حل اختلاف مراجعه کند و دستور تخلیه ملک را بگیرد عبارتند از:

1_   پایان مدت اجاره

با پایان قرارداد بین موجر و مستاجر و عدم تمدید قرارداد بین دو طرفین و عدم تخلیه ملک، مالک می تواند درخواست صدور دستور تخلیه را بدهد. برای این منظور به شورای حل اختلاف مراجعه می کند و درخواست را ارائه میدهد.

2_   عدم پرداخت اجاره بها به مدت سه ماه

هر زمان که مستاجر به مدت سه ماه کرایه را پرداخت نکند مالک می تواند با مراجعه به شورای حل اختلافی که ملک در آن واقع شده است درخواست صدور دستور تخلیه ملک بر اساس ماده 6 ، بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1365 را مطرح کند. البته استفاده از این حق شرایطی دارد که به شرح زیر است:

1_مالک باید بعد از 10 روز از ماه سومی که مستاجر کرایه را پرداخت نکرده اقدام به ارائه دادخواست صدور دستور تخلیه کند .

 2_  انتقال مال مورد اجاره به غیر

مستاجر بدون اجازه مالک اقدام به اجاره ملک به شخص دیگری کرده باشد که مالک می تواند برای گرفتن دستور تخلیه اقدام کند

3_   استفاده از ملک در موارد نامشروع یا غیرقانونی

مستاجر از ملک مسکونی در مواردی غیر از سکونت مانند انبار یا دفتر استفاده کند. یا مثلا از ملک به عنوان مکانی غیر اخلاقی و غیر قانونی مانند قمارخانه یا مکانی جهت استعمال مواد مخدر بهره ببرد  یا اقدام به اسکان بیش از اندازه که در قرارداد قید شده باشد نماید.

تخلیه ملک از چند طریق قابل پیگیری است؟

برای تخلیه ملک مسکونی از دو طریق می‌توان تخلیه اقدام کرد: تقاضای دستور تخلیه یا تقاضای حکم تخلیه ملک.

تقاضای دستور تخلیه به چه صورت میباشد؟

برای درخواست دستور تخلیه باید کلیه شرایط زیر وجود داشته باشند.

1_   ملک حتما باید مسکونی باشد و چنانچه ملک تجاری باشد دستور تخلیه صادر نمی شود

2_   حتما باید ملک اجاره باشد و قراردادهای دیگر بین مالک و مستاجر دستور تخلیه صادر نمی شود.

3_   قرارداد اجاره حتما باید سند عادی باشد و با سند رسمی ملک مسکونی اجاره داده نشده باشد. اگر اجاره املاک مسکونی رسمی باشد و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد می بایست تخلیه ملک را از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضا نمود.

 4_  اجاره نامه دارای مدت بوده و در دو نسخه تنظیم شده باشد.

5_   هر دو نسخه اجاره نامه به امضای موجر و مستاجر به همراه دو شاهد رسیده باشد

 6_  مدت اجاره به اتمام رسیده باشد.

ارائه دادخواست تخلیه ملک مسکونی به شورا

در صورتیکه همه شرایط فوق وجود داشته باشد مالک می تواند با ارائه دادخواست به شورای حل اختلافی که ملک در آن محل واقع شده است دستور تخلیه را درخواست نماید.

به طور کلی تقریباً یک هفته بعد از تقدیم تقاضای صاحبخانه دستور تخلیه صادر می شود.  اگر پس از سه روز از ابلاغ اوراق قضایی یا اجرایی مستاجر ملک را تخلیه نکند دستور تخلیه در روز و ساعت مشخص از طرف مامور اجرا ( از طرف واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف) انجام می شود.

پس از ارجاع پرونده به شعبه شورای حل اختلاف، موجر با مراجعه به شعبه و واریز مبلغ ودیعه در حساب سپرده دادگستری، اقدام به دریافت دستور تخلیه در صورت وجود شرایط قانونی از شعبه مربوطه می کند.

مدارک لازم جهت صدور حکم تخلیه به چه صورت میباشد؟

جهت گرفتن درخواست صدور حکم تخلیه بر اساس مواد 1 و 15 قانون 1362 یا مواد 1 و 3 قانون 1376 و ماده 494 قانون مدتی مالک حق گرفتن صدور حکم تخلیه را دارد و بر این اساس نیاز به مدارکی دارد که عبارتند از:

1_برگ دادخواست به میزان طرفین موجود در دعوا به اضافه یک برگ

2_سند مالکیت

3_قرارداد اجاره

4_مدارک هویتی خواهان

نحوه تنظیم دادخواست تخلیه از شورای حل اختلاف

فرم دادخواست تخلیه شورای حل اختلاف به همان ترتیبی که در همه دادخواست ها تکمیل می شود تکمیل میشود . مهمترین قسمتی که در این دادخواست باید تکمیل شود قسمت خواسته و دلایل و منضمات است.

ثبت خواسته در دادخواست تخلیه

در قسمت خواسته دادخواست تخلیه باید درخواستی را که از قاضی داریم بنویسیم که می توان به صدور دستور تخلیه با احتساب کلیه خسارات دادرسی اشاره نمود.

دلایل و ضمائم در دادخواست تخلیه

در این قسمت دلایل و ضمائم دادخواست تخلیه، ارائه شود و موجر باید مدارک و دلایلی که برای اثبات ادعای خود داشته باشد که این دلایل می تواند کپی برابر اصل سند مالکیت، کپی برابر اصل قرارداد اجاره و اظهار نامه باشد.

نحوه توقف حکم تخلیه به شرح ذیل میباشد:

همان طور که اشاره شد دستور تخلیه لازم الاجراست و امکان اعتراض برای مستاجر وجود ندارد. ولی در مورد حکم تخلیه در صورتی که مستاجر ثابت کند که قرارداد را تمدید کرده است و یا سند ارائه شده توسط مالک اصالت ندارد می تواند حکم تخلیه را متوقف کند.