ابعاد حقوق ثبت

ابعاد حقوق ثبت

حقوق ثبت یکی از شاخه های مهم حقوق به حساب می آید و هدف از آن دادن ضمانت اجراء به کلیه معاملاتی است که بر روی املاک و مستغلات صورت می پذیرد. بنابراین اگر مالکی مال غیر منقول خود را به ثبت نرساند، هیچ دفتر اسناد رسمی نمی تواند وی را مالک بشناسد.

در این ارتباط ماده 22 قانون ثبت مقرر می دارد:" همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثی به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت".

بنابراین از این ماده به خوبی می توان استنباط نمود:  

1) ثبت ملک، اثبات کننده مالکیت کسی است که ملک به نام او ثبت شده و یا به او به ارث رسیده یا به طور رسمی به او منتقل گردیده و این انتقال هم در دفتر املاک ثبت شده است و ادارات و مراجع قضایی او را مالک می شناسد.

2) پس از صدور سند مالکیت و ثبت ملک در دفتر املاک، دیگر تصرف غیر صاحب سند مالکیت در آن ملک دلیل مالکیت محسوب نمی شود و کسی نمی تواند به تصرف مالکانه خود به ضرر صاحب سند مالکیت استناد نماید.

3) ثبت ملک به نام هر کس، سلب مالکیت از غیر می کند و دیگر از هیچ کس در خصوص آن ملک ادعایی پذیرفته نمی شود.

به علاوه آنچه که مسلم است با توجه به مفاد مواد46، 47 و 48 قانون مذکور، اسناد مربوط به عقود و معاملات راجع به املاک و حقوق مربوط به املاک الزاما باید در ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسند و در غیر این صورت در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهند شد.

رویه جاری نیز اختصاص دادن پلاک ثبتی به چنین اسنادی می باشد، بدین گونه که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هنگام تفکیک زمین های بزرگ آن ها را شماره گذاری می کند. این قطعات به نام(پلاک ثبتی) شناخته می شوند. در اسناد رسمی به این قطعات بزرگ اصطلاحا پلاک اصلی گفته می شود.  

زمانی که این قطعات بزرگ باز هم تفکیک شوند، به قطعات کوچک تر پلاک فرعی گفته می شود. پلاک اصلی و فرعی معمولا به یک ممیز از یکدیگر جدا می شوند. به عنوان مثال 5/712 ، به صورت پنج فرعی از هفتصد و دوازده اصلی خوانده می شود. این مرحله در قالب اجرای طرح کاداستر(نقشه ثبتی بر اساس نقشه هوایی)، بصورت صدور سند تک برگی رایانه ای همراه با بارکد غیر قابل جعل در آمده و می رود که سندهای منگوله دار دفترچه ای را منسوخ نماید.

لازم به ذکر است به هرملکی که تفکیک و یا افراز شود پلاک فرعی داده می شود. مانند تفکیک آپارتمان ها که دارای یک پلاک اصلی و چندین پلاک فرعی می باشند.

البته فرق بین افراز و تفکیک در نوشتار مستقلی بیان شده، لیکن معمولا مالکان در افراز از یک نفر بیشتر است ولی در تفکیک ممکن است مالک یک نفر باشد و یا ممکن است چندین نفر باشد. در تفکیک باید کل مالکان با تفکیک موافق باشند و دسترس باشند ولی در افراز نیاز به اجازه کل آن ها نیست.