رهن

عقد رهن چیست؟

به گفته وکیل ملکی در معاملات و تبادلات بازرگانی عقد رهن از مهمترین عقود معین در قانون مدنی به شمار می رود. رهن است عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را وثیقه به طلبکار می دهد در واقع یک مال طلب را تضمین می نماید. ارکان رهن عبارتند از راهن، وثیقه گذار، مال مورد رهینه می باشد.

عناصر و ارکان عقد رهن چیست؟

1 – وجود دین

2 – مال مرهون باید عین معین باشد : یعنی باید مال مورد رهن در اختیار مرتهن (طلبکار) قرار گیرد تا عقد رهن به طور صحیح واقع شود ولی استمرار قبض شرط صحت معامله نیست.

3 – رهن عقد عینی است و با ایجاب و قبول واقع نمی شود، بلکه قبض شرط صحت آن است ولی استمرار قبض شرط صحت معامله نیست.

4 – مال مورد رهن باید قابل فروش باشد. بنابراین رهن دین و منفعت یا مالی که قابل نقل و انتقال نباشد مانند عین موقوفه باطل است.

5 – امکان تصرف مرتهن در مال رهنیه

ماهیت عقد رهن چیست؟

حسب ماده 787 قانون مدنی عقد رهن ماهیت دو وجهی دارد. بدین ترتیب که رهن، نسبت به راهن لازم و نسبت به مرتهن جایز است. بنابراین مرتهن می تواند هر وقت بخواهد آن را بر هم زند ولی راهن نمی تواند قبل از اینکه دین خود را اداء نماید مورد راهن را مسترد نماید و یا عقد را بر هم زند.

عقود جایز با فوت و جنون وسفه یکی از طرفین فسخ می گردد ولی رهن با اینکه نسبت به مرتهن جایز است با فوت و حجر از بین نمی رود.

عقد رهن تجزیه ناپذیر است حسب ماده 783 قانون مدنی مال رهن تجزیه ناپذیر است یعنی تا تمام طلب پرداخت نشود وثیقه آزاد نمی شود مگر اینکه بین راهن و مرتهن ترتیب دیگری مقرر شود یعنی با هم توافق نمایند.

عقد رهن

انواع رهن

1 – رهن مکرر: حقوق مرتهن (وثیقه گیر) نسبت به وثیقه حق عینی است. بنابراین مالی که وثیقه طلب طلبکار است می توان دوباره به وثیقه دیگری داد به شرطی که مال بدهکار (یا وثیقه گذار) بیشتر از طلب طلبکار اول باشد.

2 – رهن مال مشاع : هر گاه چند مالک با هم در یک مال واحد شریک باشند مالکین مشاعی نامیده می شوند و در مال مشاعی هر یک از مالکین، می تواند نسبت به سهم خود تصرف حقوقی نماید ولی تصرف مادی در مال مشاعی منوط به اجازه سایر شرکاء است.

وضعیت حقوقی وثیقه مال مشاعی از اهمیت خاصی برخوردار است که از طرفی رهن از عقود می باشد و تصرف حقوقی محسوب می شود و از طرف دیگر در رهن، قبض شرط صحت است و قبض مال مشاع تصرف مادی محسوب می شود به همین دلیل، در تصرف حقوقی رهن مال مشاع به اجازه شرکاء نیاز نیست ولی در تصرف مادی (قبض) اجازه سایر شرکاء لازم است.

شروط ضمن عقد رهن

1 – شرط وکالت برای فروش مال مرهونه

حسب ماده 777 قانون مدنی راهن می تواند در ضمن عقد رهن یا به موجب عقد جداگانه به مرتهن وکالت دهد که اگر در موعد مقرر بدهی خود را نپردازد مرتهن به موجب وکالت نامه بتواند از عین مرهونه یا قیمت آن طلب خود را استیفاء کند. در صورتی که مرتهن ، وکالت در فروش نداشته باشد برای اینکه بتواند بدهی خود را از راهن بگیرد باید به دادگاه مراجعه نماید

وکالت عقد اذنی است و با فوت و حجر از بین می رود ولی یک وکالت داریم که می شود شرط نمود که از بین نرود و آن شرط وکالت در رهن است که می توان شرط نمود این وکالت بعد از فوت مرتهن به همراه انتقال حق رهن به ورثه مرتهن منتقل گردد و وکالت در آن جنبه تبعی دارد و یا ممکن است وکالت به شخص ثالثی داده شود.

2 – شرط سلب حق فروش از مرتهن

حسب ماده 778 قانون مدنی اگر در عقد رهن شرط شده باشد مرتهن حق تقاضای فروش عین مرهونه را نداشته باشد شرط باطل ولی عقد صحیح است زیرا هدف اصلی رهن این است که مرتهن بتواند در صورت عدم تادیه دین، از حاصل فروش وثیقه رهن طلب خود را بدست آورد . بنابراین شرطی که چنین حقی را از مرتهن بگیرد خلاف مقتضای عقد است. البته در خصوص اینکه باطل شدن این شرط سبب باطل شدن عقد می گردد یا خیر بین حقوقدانان اختلاف نظر است زیرا گروهی هم شرط و هم عقد را باطل می دانند.

3 – شرط تعلق منافع رهن به مرتهن

حسب ماده 786 قانون مدنی مال مرهون متعلق به راهن است و عقد رهن مالکیت را از بین نمی برد و به تبع این حق منافع مورد رهن ( چه منفصل چه متصل) از آن راهن است ولی منافع منفصل آزاد و جزء رهن نیست و به راهن وثیقه گذار بر می گردد ولی منافع متصل از توابع رهن می باشد. بنابراین طرفین عقد راهن یا مرتهن می توانند توافق نمایند که منافع رهن متعلق به مرتهن باشد.

4 – شرط تعلق یا تملیک مورد رهن به مرتهن

آیا در عقد رهن می توان شرط نمود که هر گاه راهن تا موعد معین نتواند بدهی خود را پرداخت نماید مورد رهن به ملکیت مرتهن در آید؟ به نظر می رسد مفاد این شرط همان شرط نتیجه است که سرمایه داران و ربا خواران در بیع شرط می گرفتند در واقع در معاملات رهنی، طلبکار نسبت به عین مرهونه مالکیتی ندارد و تنها می تواند جهت وصول طلبش از طریق فروش مال مرهونه اقدام نماید.

عقد رهن

آثار رهن نسبت به راهن

1 – بقای حق مالکیت راهن : در عقد رهن، حق مالکیت راهن از بین نمی رود فقط از اختیارات راهن در عین مرهونه می کاهد. راهن همچنان مالک عین مرهونه می باشد و تبع این حق، منافع عین مرهونه از آن مالک خواهد بود. مرتهن نسبت به عین مرهونه حق وثیقه دارد و حق وثیقه جز عقود عینی تبعی است و مالکیت عین مرهونه به مرتهن منتقل نمی شود.

2 – محدودیت تصرف در عین مرهونه : حسب ماده 793 و 794 قانون مدنی در جمع این دو ماده، مال مرهون مال راهن است. راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی با حق مرتهن باشد مثلا راهن مال را بفروشد، معامله غیر نافذ است. بنابراین، شرط نفوذ تصرفات راهن، نافع بودن برای رهن است که منافی حقوق مرتهن نباشد. مثال اگر ملکی رهن داده شود و این ملک در حال خراب شدن باشد و نیاز به تعمیر داشته باشد این تغییر نافی حق مرتهن نیست و به نفع مرتهن است.

آثار رهن نسبت به مرتهن

1 – مسولیت مرتهن در حفظ مورد رهن : اگر بین راهن و مرهون اینگونه توافق شود که عین مرهونه در تصرف مرتهن باقی بماند. حسب ماده 789 قانون مدنی مرتهن امین ( نماینده ) نماینده مالک در حفظ عین مرهونه شمرده می شود و مرتهن مسئول تلف یا ناقص شدن آن نخواهد بود ، مگر در صورت تعدی و تفریط.

2 – منع مرتهن از استیفای طلب از عین مرهونه : هدف از رهن این است که اگر راهن دینش را ادا ننماید، مرتهن از محل فروش عین مرهونه استیفاء طلب نماید. با مراجعه به مرتهن یا راهن بدهی خود را پرداخت می نماید یا به مرتهن برای فروش حسب ماده 777 قانون مدنی وکالت می دهد. اگر راهن از پرداخت بدهی امتناع نماید شخصی به حاکم مراجعه می کند و با اجازه حاکم ملک از طریق مزایده فروخته و طلب مرتهن پرداخت می شود.

آثار رهن نسبت به اشخاص ثالث

1 – حق تقدم : حسب ماده 780 قانون مدنی مرتهن برای استیفای طلب خود از قیمت رهن طلبکار دیگری (ثالث) ارجحیت دارد و حق تقدم مرتهن مقدم تنها به منظور تادیه طلب او بیش از دیگران است.

2 – حق تعقیب : حسب ماده 793 و 794 قانون و رای وحدت رویه 620 دیوان عالی کشور در خصوص معاملات مالک نسبت مال مرهونه و حقوق مرتهن، راهن بدون اذن مرتهن حق ندارد مورد رهن را به دیگران انتقال دهد و استناد به نافذ نبودن چنین قراردادی برابر اشخاص ثالث (خریدار) مستلزم این است که مرتهن از حق تعقیب برخوردار باشد.