حکم تخلیه

حکم تخلیه در لغت به‌معنای دستور خالی کردن ملک و قطع کردن دسترسی متصرف است، به‌طوری که مالک بتواند در ملک خود بدون هیچ مشکلی هرگونه تصرفی را انجام دهد. تخلیه ملک در روابط موجر و مستاجر قرار دارد و یکی از بحث انگیزترین اموری است که در محاکم قضایی و علم حقوق به‌کار می‌رود. چنانچه مستاجر هرکدام از بندهای قرارداد را اجرا نکند، موجر ناچار به گرفتن حکم تخلیه و خواستن عذر مستاجر است. در علم حقوق مالک، موجر و اجازه کننده، مستاجر خوانده می‌شود. چنانچه بین این دو، قراردادی عقد شود، قوانین و تعهداتی برعهده هر دو طرف خواهد بود که ملزم به رعایت کردن آن هستند. در صورتی‌که در مدت زمان اجاره، تخلفی صورت نگیرد نیاز به استفاده از درخواست تخلیه نخواهد بود اما در صورت بروز اختلاف، موجر می‌تواند درخواست تخلیه ملک را دهد. روش‌های مختلفی برای حکم تخلیه وجود دارد.

حکم تخلیه چیست؟

از رایج‌ترین قراردادهایی که امروزه بین افراد تنظیم می‌شود، قرارداد اجاره است. به‌موجب این سند، مستاجر مالک منافع مستاجره خواهد شد و بابت آن مبلغی را به‌عنوان اجاره به موجر پرداخت می‌کند. براساس این قرارداد، مستاجر و موجر موظفند وظایف و تعهداتی را رعایت کنند. چنانچه هریک به تعهدات خود پایبند نباشند، قانون‌گذار راهکارهایی را پیشنهاد می‌دهد. حکم تخلیه یکی از مسائلی است که درصورت عدم تعهد مستاجر صورت می‌گیرد.

مستاجر در حین قرارداد با امضای خود تعهد می‌دهد که تمامی بندها را رعایت کند. اجاره منزل موضوعی بحث برانگیز است که افراد زیادی در جامعه با آن سر و کار دارند. معمولا اختلافات بین موجر و مستاجر در مراحل اولیه حل می‌شود اما چنانچه این مسئله به چالش تبدیل شود، محاکم قضایی راه‌کارهایی را در اختیار طرفین قرار می‌دهند.

قانون حکم تخلیه چیست؟

حکم تخلیه شامل قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ می‌شود. چنانچه زمان انعقاد قرارداد مربوط به قبل از سال ۷۶ باشد، قوانین سال ۵۶ اجرا می‌شود و در صورت عقد قرارداد در سال‌های بعد از ۷۶، قوانین جدید بر آن اعمال خواهد شد. این ضوابط برای املاک تجاری نوشته شده و در ملک مسکونی کاربرد ندارد. قوانین منعقد شده در سال ۱۳۵۶ برای درخواست تخلیه شامل موارد زیر هستند:

   در صورتی‌که عین مستاجره برای کسب و پیشه و درآمدزایی مستاجر به دیگری تحت عنوان وکالت یا نمایندگی اجاره داده شود.

   چنانچه ملک، کاربرد مسکونی داشته باشد و مالک با انقضای آن برای سکونت شخصی، نیاز پیدا کند.

   ملک در معرض تخریب بوده و تعمیر آن امکان‌پذیر نباشد.

   اگر حق فسخ قرارداد در انتقال قطعی شرط شده باشد؛ مشروط به این که که مالک بخواهد از ملک مسکونی برای سکونت خود، اولاد و پدر و مادرش استفاده کند، در این صورت چنانجه خریدار تا سه ماه پس از عقد قرارداد و زمان تخلیه ملک جهت تخلیه مراجعه نکند، حکم تخلیه تا زمان پایان قرارداد اجاره پذیرفته نخواهد شد.

   مستاجر در پرداخت اجاره تاخیر داشته باشد.

   اگر مستاجر بدون داشتن حق انتقال، قسمتی یا تمام محل سکونت را به‌دیگری واگذار کند.

چنانچه قرارداد اجاره مسکونی پس از سال ۷۶ منعقد شده باشد، به موجب آن حکم تخلیه مستاجر در شرایط زیر امکان‌پذیر است:

   اگر مدت زمان اجاره تمام شده و مستاجر راضی به ترک ملک در زمان مقرر نباشد، موجر می‌تواند درخواست تخلیه را از محاکم قضایی بخواهد.

   براساس ماده ۴۸۷ قانون مجازات اسلامی در صورتی‌که مستاجر نسبت به اصل مستاجره تعدی و تفریظ داشته باشد، به‌جز شرایطی که در قرارداد ذکر و توافق شده، درخواست تخلیه صادر خواهد شد.

   چنانچه براساس ماده ۴۹۲ قانون، مستاجره بیش از حوزه توافقا،ت استعمال کند و این اجازه به‌حکم قرارداد و توافق به‌او داده نشده باشد.

   عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر که به‌موجب آن موجر می‌تواند از دفترخانه یا اداره ثبت، صدور اجراییه حکم تخلیه را دریافت و براساس آن اجاره بها را خواستار شود.

مدارک لازم برای گرفتن حکم تخلیه

چنانچه موجر و مستاجر نتوانند درمورد شرایط صورت گرفته به توافق برسند، موجر می‌تواند با مراجعه به شورا، ثبت اسناد و املاک یا دادگاه، اقامه دعوا کرده و با اسنادی همچون سند مالکیت، مدارک هویتی و اجاره نامه اقدام به گرفتن حکم تخلیه داشته باشد . موجر براساس سند عادی یا رسمی که ارائه می‌دهد، می‌تواند با استناد به ماده یک و ۱۵ قانون ۱۳۶۲ و مواد ۱ و ۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی این حکم را از سمت دادگاه خواستار شود.

چه تفاوتی بین دستور تخلیه و حکم تخلیه وجود دارد؟

دستور تخیله زمانی به‌شخصی داده می‌شود که زمان اجاره منقضی شده باشد یا یکی از شرایط زیر حاکم باشد:

   ملک موضوع قرارداد کاربری مسکونی داشته باشد. برای املاک تجاری، دستور تخلیه صادر نمی‌شود.

   قرارداد باید به‌موجب اجاره در تصرف دیگری قرار گیرد و در سایر عقود، دستور تخلیه صادر نخواهد شد.

   ملک با سند عادی اجاره داده شده باشد. چنانچه ملک با سند رسمی به‌اجاره رفته باشد، نمی‌توان درخواست دستور تخلیه را داشت.

   اگر اجاره نامه دارای مدت باشد نمی‌توان برای آن دستور تخلیه صادر کرد.

   چنانچه اجاره نامه در دو نسخه تنظیم سند شده باشد.

   دستور تخلیه بعد از یک هفته از تقاضای صاحب ملک صورت می‌گیرد و نیاز به صدور برگ اجراییه ندارد. چنانچه مستاجر پس از ۳ روز ملک را تحویل ندهد، دستور تخلیه توسط مامور قانونی اجرا خواهد شد.

حکم تخلیه را دادگاه صادر می‌کند اما محل وقوع آن مراجع ذی‌صلاح همچون شورای حل اختلاف هستند. دریافت این حکم نیاز به تعیین جلسه دادرسی، صدور حکم از مراجع ذی‌صلاح، تجدید نظر و درخواست صدور اجراییه دارد که نسبت به دستور تخلیه زمان بیشتری را می‌طلبد. چنانچه برای موضوعی نیاز به حکم تخلیه باشد، جلسه رسیدگی تشکیل شده و دو طرف می‌توانند دفاعیات خود را بیان کنند. اما دستور تخلیه با درخواست مالک و با استناد بر اجاره نامه انجام می‌شود و نیاز به تشکیل جلسه ندارد.

گرفتن حکم تخلیه چقدر زمان می‌برد؟

بلافاصله پس از درخواست موجر، جلسه دادرسی و احضار مستاجر صورت قرار گرفته و براساس آن حکم تخلیه صادر می‌شود. اجرای آن در صورت کمک از وکیل ملکی نهایتا ظرف یک ماه انجام خواهد گرفت. اگرچه باید هزینه وکیل ملکی پرداخت شود اما روند کار را سرعت می‌بخشد.

چه زمانی می‌توان حکم تخلیه را متوقف کرد؟

براساس وجود شرایطی می‌توان مانع از اجرای حکم تخلیه شد. مثلا اگر مستاجر اظهار کند که سندی که توسط موجر ارائه نموده جعلی است یا زمان اجاره نامه تمدید شده است. مجازات جعل اسناد ملکی مشخص است اما در روند حکم تخلیه نقش خواهد داشت. فرصت ۳ روزه‌ای که به مستاجر داده می‌شود آنقدر کوتاه است که بعید است او بتواند اقدامی برای توقف حکم انجام دهد. چنانچه درخواست دادرسی فوری از سوی مستاجر عنوان شود، محاکم قضایی بدون نیاز به ارائه دادخواست، ادعای مستاجر را بررسی و رسیدگی می‌کنند.