رأی شماره 124-1380.4.17 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در خصوص ابطال دستورالعمل مدیر املاک سازمان مسکن و شهرسازی آذربایجان شرقی مبنی بر اخذ تعهد از خریداران املاک
رأی شماره 124-1380.4.17 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در خصوص ابطال
دستورالعمل مدیر املاک سازمانمسکن و شهرسازی آذربایجان شرقی مبنی بر اخذ تعهد از
خریداران املاک
نقل از شماره 16451-1380.5.31 روزنامه رسمی
شماره هـ188.79. 1380.5.15
تاریخ 1380.4.17 --- شماره دادنامه 124 --- کلاسه پرونده 188.79
مرجع رسیدگی: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری
شاکی: آقای رحیم نوروزی فرزاد
موضوع شکایت و خواسته: ابطال دستورالعمل مدیر املاک سازمان مسکن و شهرسازی
آذربایجان شرقی مبنی بر اخذ تعهد از خریداران املاک.
مقدمه: شاکی طی دادخواست تقدیمی اعلام داشته است، اخیراً سازمان مسکن در قبال
استعلام محاضر اسناد رسمی در خصوص انتقال املاک (تبصره11 ماده 19 آییننامه
اجرائی قانون زمین شهری مصوب 1371.4.29) به شرح دستورالعمل پیوست دفاتر اسناد رسمی
را مکلف ساخته است که ازخریداران املاک تعهد مندرج در نامه را اخذ و موضوع را در
بنچاق رسمی معامله قید کنند. اولاً به شرح ماده 339 قانون مدنی بیع بعد از ایجاب و
قبولو سپری شدن شروط معامله (ماده 344 قانون مدنی) قطعیت مییابد و بعد از قطعیت
بیع فروشنده هیچ گونه علاقهای نظر به ماده 22 قانون ثبت نسبتبه مورد معامله
ندارد.
2- مطابق تبصره 2 ماده 29 آییننامه اجرائی قانون زمین شهری مصوب سال 1371 نظر به
اینکه صاحبان املاک واگذار شده به علت پرداخت بدهی بهسازمان مسکن و اخذ تسویه
حساب مالک قطعی قطعات واگذار شده شناخته شده و سند دریافت کردهاند، دخالت بعدی
سازمان مسکن در کم و کیفمعاملات چنین املاکی نظر به ماده 22 قانون ثبت به طور کلی
فاقد مجوز قانونی و خلاف شرع نیز هست. به فرض تجویز چنین دخالتی در حال حاضرنظر
به عطف بماسبق نشدن قوانین نسبت به املاک واگذاری بعد از تصویب قابل اجراء است نه
قبل آن 3- اخذ تعهد فوق الذکر برخلاف قصد و رضایطرفین در هنگام بیع است و ارکان
بیع را نیز دچار تزلزل مینماید. 4- اگر اخذ چنین تعهدی هم به فرض محال قانونی از
خریدار اول ملک از سازمانمسکن اشکال قانونی نداشته باشد تحمیل آن بعد از بیست سال
به خریداران دیگر که ملک را به قیمت عادله روز میخرند تکلیف مالم یجب و باطل
وغیر قانونی است. بنا به مراتب تقاضای صدور حکم بر ابطال دستورالعمل فوق را دارم.
رئیس سازمان مسکن و شهرسازی آذربایجان شرقی در پاسخ بهشکایت مذکور طی نامه شماره
4.1.21522 مورخ 1379.12.1 اعلام داشتهاند، در خصوص شکایت آقای رحیم نوروزی فرزاد
مبنی
بر ابطالدستورالعمل صادره به دفاتر اسناد رسمی مبنی بر اخذ تعهد از خریداران
املاک دولتی، به استحضار میرساند، اراضی مذکور به موجب قانون لغومالکیت اراضی و
یا در اجرای قانون زمین شهری تملک و یا جزء اراضی ملی شده میباشد توجهاً به اینکه
اراضی فوق الذکر با رعایت ضوابط ودستورالعملهای وزارت متبوع به اشخاص به قیمت
دولتی واگذار میشود و نظر به اینکه به علت ابطال اقدامات تملکی دولت در مراجع
قضائی، سازمان مکلف به پرداخت بهای روز اراضی به مالکین میشود و این مبالغ مازاد
بر مبالغ دریافتی از واگذار شوندگان میباشد. علیهذا با عنایت به اینکهدفاتر
اسناد رسمی به موجب قانون زمین شهری در زمان نقل و انتقال املاک مکلف به استعلام
از این سازمان میباشند و با ملحوظ داشتن اینکه اراضیدولتی به مردم معمولاً به
ارزش منطقهای واگذار و مبالغ دریافتی جنبه علی الحساب داشته و در صورت الزام دولت
به پرداخت قیمت روز به مالکیناراضی تملک شده بهای مذکور در قطعات واگذار شده
سرشکن شده ودر مواردی که مجوز انتقال قبل از صدور آراء مذکور در اثر درخواست دفاتر
اسنادرسمی صادر میگردد به منظور امکان تأمین حقوق دولت تعهدی از متقاضیان مجوز
انتقال اخذ میگر
دد. بدین مضمون که در صورت پرداخت احتمالیمبالغ اضافی به مالکین واگذار شونده
متعهد میشود که مبالغ مذکور را به دولت پرداخت نماید. لذا با عنایت به اینکه اخذ
فرمهای مذکور منطبق باموازین قانونی بوده و تخلفی از مقررات ذیربط به عمل نیامده
است، علیهذا با توجه به مراتب فوق رد شکایت مورد استدعا میباشد. دبیر محترم
شوراینگهبان در پاسخ به ادعای خلاف شرع بودن مورد شکایت طی نامه شماره 80.21.1646
مورخ 1380.4.5 اعلام داشتهاند، عطف به نامه شمارههـ188.79. مورخ 1380.2.25 موضوع
خلاف شرع بودن دستورالعمل سازمان مسکن و شهرسازی آذربایجان شرقی از طرف آقای رحیم
نوروزیفرزاد در جلسه مورخ 1380.4.3 فقهاء شورای نگهبان مطرح شد که نظر فقهاء به
شرح زیر اعلام میگردد، «اخذ تعهد مذکور در نامه سازمان مسکن وشهرسازی آذربایجان
شرقی خلاف شرع شناخته نشد.» هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ فوق به ریاست
حجت الاسلام والمسلمین درینجف آبادی و با حضور روسای شعب بدوی و روساء و مستشاران
شعب تجدیدنظر تشکیل و پس از بحث و بررسی و انجام مشاوره با اکثریت آراء بهشرح آتی
مبادرت به صدور رأی مینماید.
رأی هیأت عمومی
به موجب تبصره 3 ماده 11 قانون زمین شهری مصوب 1366.6.22 «بهای واگذاری زمین به
اشخاص نباید از قیمتهای منطقهای زمان واگذاری(ارزشهای معاملاتی) تجاوز نماید.
ولی چنانچه برای دولت بیش از قیمت منطقهای تمام شده باشد به بهای تمام شده واگذار
میگردد نحوه وصولهزینههای ناشی از آماده سازی و عمران و تفکیک و یا سایر خدمات
براساس بهره وری قطعات از خدمات و تأسیسات شهری محاسبه و بصورتی اخذمیگردد که از
مجموع هزینهها تجاوز ننماید.» نظر به اینکه بهای اراضی دولتی براساس مقررات تبصره
مذکور تعیین و با موافقت خریدار، قراردادواگذاری زمین تنظیم و منعقد میشود و
دریافت وجوهی علاوه بر آن از خریداران پس از انعقاد قرارداد از باب عدم جواز الحاق
شرایط جدید به قراردادنبدون رضای خریدار و بدون تمسک به حکم صریح قانونگذار مجوزی
ندارد. بنابراین دستورالعمل موردی اعتراض مبنی بر الزام خریداران زمین دولتیبه
سپردن تعهد پرداخت مبالغ اضافی به مالکین اراضی در دفاتر اسناد رسمی خلاف قانون
تشخیص داده میشود و به استناد قسمت دوم ماده 25 قانوندیوان عدالت اداری ابطال
میگردد.
رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری - قربانعلی دری نجف آبادی
دستورالعمل مدیر املاک سازمانمسکن و شهرسازی آذربایجان شرقی مبنی بر اخذ تعهد از
خریداران املاک
نقل از شماره 16451-1380.5.31 روزنامه رسمی
شماره هـ188.79. 1380.5.15
تاریخ 1380.4.17 --- شماره دادنامه 124 --- کلاسه پرونده 188.79
مرجع رسیدگی: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری
شاکی: آقای رحیم نوروزی فرزاد
موضوع شکایت و خواسته: ابطال دستورالعمل مدیر املاک سازمان مسکن و شهرسازی
آذربایجان شرقی مبنی بر اخذ تعهد از خریداران املاک.
مقدمه: شاکی طی دادخواست تقدیمی اعلام داشته است، اخیراً سازمان مسکن در قبال
استعلام محاضر اسناد رسمی در خصوص انتقال املاک (تبصره11 ماده 19 آییننامه
اجرائی قانون زمین شهری مصوب 1371.4.29) به شرح دستورالعمل پیوست دفاتر اسناد رسمی
را مکلف ساخته است که ازخریداران املاک تعهد مندرج در نامه را اخذ و موضوع را در
بنچاق رسمی معامله قید کنند. اولاً به شرح ماده 339 قانون مدنی بیع بعد از ایجاب و
قبولو سپری شدن شروط معامله (ماده 344 قانون مدنی) قطعیت مییابد و بعد از قطعیت
بیع فروشنده هیچ گونه علاقهای نظر به ماده 22 قانون ثبت نسبتبه مورد معامله
ندارد.
2- مطابق تبصره 2 ماده 29 آییننامه اجرائی قانون زمین شهری مصوب سال 1371 نظر به
اینکه صاحبان املاک واگذار شده به علت پرداخت بدهی بهسازمان مسکن و اخذ تسویه
حساب مالک قطعی قطعات واگذار شده شناخته شده و سند دریافت کردهاند، دخالت بعدی
سازمان مسکن در کم و کیفمعاملات چنین املاکی نظر به ماده 22 قانون ثبت به طور کلی
فاقد مجوز قانونی و خلاف شرع نیز هست. به فرض تجویز چنین دخالتی در حال حاضرنظر
به عطف بماسبق نشدن قوانین نسبت به املاک واگذاری بعد از تصویب قابل اجراء است نه
قبل آن 3- اخذ تعهد فوق الذکر برخلاف قصد و رضایطرفین در هنگام بیع است و ارکان
بیع را نیز دچار تزلزل مینماید. 4- اگر اخذ چنین تعهدی هم به فرض محال قانونی از
خریدار اول ملک از سازمانمسکن اشکال قانونی نداشته باشد تحمیل آن بعد از بیست سال
به خریداران دیگر که ملک را به قیمت عادله روز میخرند تکلیف مالم یجب و باطل
وغیر قانونی است. بنا به مراتب تقاضای صدور حکم بر ابطال دستورالعمل فوق را دارم.
رئیس سازمان مسکن و شهرسازی آذربایجان شرقی در پاسخ بهشکایت مذکور طی نامه شماره
4.1.21522 مورخ 1379.12.1 اعلام داشتهاند، در خصوص شکایت آقای رحیم نوروزی فرزاد
مبنی
بر ابطالدستورالعمل صادره به دفاتر اسناد رسمی مبنی بر اخذ تعهد از خریداران
املاک دولتی، به استحضار میرساند، اراضی مذکور به موجب قانون لغومالکیت اراضی و
یا در اجرای قانون زمین شهری تملک و یا جزء اراضی ملی شده میباشد توجهاً به اینکه
اراضی فوق الذکر با رعایت ضوابط ودستورالعملهای وزارت متبوع به اشخاص به قیمت
دولتی واگذار میشود و نظر به اینکه به علت ابطال اقدامات تملکی دولت در مراجع
قضائی، سازمان مکلف به پرداخت بهای روز اراضی به مالکین میشود و این مبالغ مازاد
بر مبالغ دریافتی از واگذار شوندگان میباشد. علیهذا با عنایت به اینکهدفاتر
اسناد رسمی به موجب قانون زمین شهری در زمان نقل و انتقال املاک مکلف به استعلام
از این سازمان میباشند و با ملحوظ داشتن اینکه اراضیدولتی به مردم معمولاً به
ارزش منطقهای واگذار و مبالغ دریافتی جنبه علی الحساب داشته و در صورت الزام دولت
به پرداخت قیمت روز به مالکیناراضی تملک شده بهای مذکور در قطعات واگذار شده
سرشکن شده ودر مواردی که مجوز انتقال قبل از صدور آراء مذکور در اثر درخواست دفاتر
اسنادرسمی صادر میگردد به منظور امکان تأمین حقوق دولت تعهدی از متقاضیان مجوز
انتقال اخذ میگر
دد. بدین مضمون که در صورت پرداخت احتمالیمبالغ اضافی به مالکین واگذار شونده
متعهد میشود که مبالغ مذکور را به دولت پرداخت نماید. لذا با عنایت به اینکه اخذ
فرمهای مذکور منطبق باموازین قانونی بوده و تخلفی از مقررات ذیربط به عمل نیامده
است، علیهذا با توجه به مراتب فوق رد شکایت مورد استدعا میباشد. دبیر محترم
شوراینگهبان در پاسخ به ادعای خلاف شرع بودن مورد شکایت طی نامه شماره 80.21.1646
مورخ 1380.4.5 اعلام داشتهاند، عطف به نامه شمارههـ188.79. مورخ 1380.2.25 موضوع
خلاف شرع بودن دستورالعمل سازمان مسکن و شهرسازی آذربایجان شرقی از طرف آقای رحیم
نوروزیفرزاد در جلسه مورخ 1380.4.3 فقهاء شورای نگهبان مطرح شد که نظر فقهاء به
شرح زیر اعلام میگردد، «اخذ تعهد مذکور در نامه سازمان مسکن وشهرسازی آذربایجان
شرقی خلاف شرع شناخته نشد.» هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ فوق به ریاست
حجت الاسلام والمسلمین درینجف آبادی و با حضور روسای شعب بدوی و روساء و مستشاران
شعب تجدیدنظر تشکیل و پس از بحث و بررسی و انجام مشاوره با اکثریت آراء بهشرح آتی
مبادرت به صدور رأی مینماید.
رأی هیأت عمومی
به موجب تبصره 3 ماده 11 قانون زمین شهری مصوب 1366.6.22 «بهای واگذاری زمین به
اشخاص نباید از قیمتهای منطقهای زمان واگذاری(ارزشهای معاملاتی) تجاوز نماید.
ولی چنانچه برای دولت بیش از قیمت منطقهای تمام شده باشد به بهای تمام شده واگذار
میگردد نحوه وصولهزینههای ناشی از آماده سازی و عمران و تفکیک و یا سایر خدمات
براساس بهره وری قطعات از خدمات و تأسیسات شهری محاسبه و بصورتی اخذمیگردد که از
مجموع هزینهها تجاوز ننماید.» نظر به اینکه بهای اراضی دولتی براساس مقررات تبصره
مذکور تعیین و با موافقت خریدار، قراردادواگذاری زمین تنظیم و منعقد میشود و
دریافت وجوهی علاوه بر آن از خریداران پس از انعقاد قرارداد از باب عدم جواز الحاق
شرایط جدید به قراردادنبدون رضای خریدار و بدون تمسک به حکم صریح قانونگذار مجوزی
ندارد. بنابراین دستورالعمل موردی اعتراض مبنی بر الزام خریداران زمین دولتیبه
سپردن تعهد پرداخت مبالغ اضافی به مالکین اراضی در دفاتر اسناد رسمی خلاف قانون
تشخیص داده میشود و به استناد قسمت دوم ماده 25 قانوندیوان عدالت اداری ابطال
میگردد.
رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری - قربانعلی دری نجف آبادی